لگژری دبئی پراپرٹی کی مانگ سود میں اضافے سے کم نہیں ہوئی ہے۔

جب 2022 میں شرح سود میں اضافہ کیا گیا، خاص طور پر پچھلے اکتوبر میں ہونے والے اضافے کے بعد، بہت زیادہ قیاس آرائیاں کی جا رہی تھیں کہ اس کا اثر سال کی آخری سہ ماہی میں پراپرٹی مارکیٹ پر پڑے گا۔ مکمل اثر جنوری میں محسوس ہونے کی توقع تھی – لیکن ایسا نہیں ہوا۔

درحقیقت، رئیل اسٹیٹ کی فروخت کے حجم میں سال بہ سال 128.5 فیصد کا اضافہ ہوا، جو اس بات کا واضح اشارہ ہے کہ مارکیٹ جلد ہی کسی بھی وقت سست ہونے کا امکان نہیں ہے۔

یہ کیسے ممکن ہے؟ اس کا آسان جواب یہ ہے کہ مانگ ناقابل یقین حد تک زیادہ ہے۔ ہم نے 2020 کے آخر سے جائیداد کی پوچھ گچھ کی بڑھتی ہوئی سطح کو دیکھا ہے اور قیمتوں یا مارکیٹ کے حالات میں تبدیلی اس میں کمی کا سبب نہیں بنی۔ اس کے بجائے انہوں نے جو کچھ کیا وہ اس مطالبے کی نوعیت کو بدلنا ہے۔

اس کی ایک اچھی مثال دبئی ہلز اسٹیٹ ہے۔ جب کمیونٹی شروع کی گئی، تو اس نے خریداروں کے ایک سپیکٹرم کو پورا کیا۔ خاص طور پر ولا کمیونٹیز کو دیکھتے ہوئے، آپ کے پاس مختلف درجے تھے – ہلز گروو اور ہلز ویو پیش کردہ بیسپوک مینشنز؛ پارک وے اور فیئر وے وسٹا نے پرائم سیگمنٹ کا احاطہ کیا۔ اور میپل اور سڈرا کو سستی لگژری سمجھا جاتا تھا، جو کمیونٹی میں نسبتاً کم خریداری کی حد فراہم کرتے تھے۔

تاہم، جیسا کہ دبئی بھر میں جائیداد کی قیمتوں میں اضافہ ہوا، اس کی وجہ سے سستی لگژری سیگمنٹ میں ایک اہم تبدیلی آئی ہے – میپل اور سڈرا کی قیمت میں 12.07 فیصد اور 20.23 فیصد اضافہ ہوا ہے، اور پرائم مارکیٹ میں اپنا راستہ بنا لیا ہے (جو کہ شروع ہوتا ہے۔ تقریبا ڈی ایچ 5 ملین)۔

گھر کے خریدار جو پہلے سدرہ ولا کے لیے رہن حاصل کر کے اپنے بجٹ کو بڑھا سکتے تھے اب قیمتیں کم ہو گئی ہیں۔ ڈی ایچ 5 ملین سے زیادہ قیمت والی جائیدادوں کے لیے، رہن کی کم ادائیگی 20 فیصد سے 30 فیصد تک جاتی ہے – کافی حد تک چھلانگ، اور خاص طور پر رہن کی بلند شرحوں کے ساتھ مشکل۔

اس کے باوجود، دبئی ہلز میں لین دین کا حجم سال بہ سال تقریباً 37 فیصد بڑھ گیا۔ کیوں؟

کیونکہ کمیونٹی میں خریداروں کی ڈیموگرافک بدل گئی ہے۔ جہاں مالیاتی خریدار سود کی بڑھتی ہوئی شرحوں کی وجہ سے کھو رہے ہیں، وہاں نقد خریداروں کی طرف سے اس خلا کو پر کرنے کی اہم مانگ ہے۔ اس سے تھوڑا سا ڈومینو اثر بھی پیدا ہوتا ہے جہاں کمیونٹیز میں مانگ بڑھ جاتی ہے جسے اب بھی کافی سستی سمجھا جاتا ہے – مثال کے طور پر، عربین رینچز 2، ٹاؤن اسکوائر، اور موڈون – کیونکہ مالیاتی خریدار وہاں آتے ہیں۔

خالص نتیجہ مارکیٹ میں مسلسل ترقی ہے۔

یہ دبئی رئیل اسٹیٹ کے لیے بہت دلچسپ وقت ثابت ہوا ہے۔ کووڈ کے بعد سے لے کر قطر میں ہونے والے حالیہ فیفا ورلڈ کپ تک، عالمی ایونٹس نے دبئی کو اس شہر کی پوزیشن میں لانے میں مدد کی جو کہ اس شہر میں ہے۔ 2023 میں دبئی، کیا شرح سود میں مزید اضافہ اس سست روی کا باعث بن سکتا ہے جس کی مہینوں پہلے توقع کی جا رہی تھی؟

پوری ایمانداری میں، یہ یقینی بنانا مشکل ہے۔ میرے خیال میں اس وقت دبئی نے اپنی موجودگی اس طرح قائم کی ہے کہ اسے کسی ‘ایونٹ’ کی ضرورت نہیں ہے۔ پوچھ گچھ کے حجم اور سطح کو دیکھتے ہوئے جو ہم روزانہ کی بنیاد پر حاصل کر رہے ہیں، یہ سست روی ہماری سوچ سے کہیں زیادہ ہو سکتی ہے۔

میں یہ دیکھ کر بہت پرجوش ہوں کہ باقی 2023 کیا لے کر آتا ہے۔